未经房屋所有权人授权售房的，无权代理人应承担违约责任
供稿│易居房产律师团队研究部
来源│易居房产律师团队案例研究库（2017-047）
未经房屋所有权人授权售房的，无权代理人应承担违约责任
---邹某与吴某房屋买卖合同纠纷案法律解析
【关键词】
无权代理 无权处分 实际损失 履行情况 过错责任 违约金 预期利益
【要点提示】
未经涉案房屋所有权人授权，以房屋所有权人的名义签订房屋买卖合同，其行为构成无权代理。该合同对房屋所有权人不发生效力，由行为人承担责任。值得注意的是，对行为人违约金承担问题，法院一般会从实际损失、合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑。
【当事人信息】
原告：邹某（被上诉人，买受人）
被告：吴某（上诉人，出卖人）
第三人：房产中介公司
【案情简介】
2015年3月，邹某作为买方与作为卖方的柳某的代理人吴某签订了一份《房屋买卖合同》，合同备注条款约定：“买、卖双方都清楚物业产权系柳某所有，现由其姐姐吴某代理其签阅相关文件及条约，并保证产权人在签署本合同五日内补签本合约，如日后产权人以不在场为由不能回来签署本合约，其违约责任由吴某承担”。合同签订当日，邹某、吴某和房产中介公司签订了《资金托管协议》，邹某将定金8万元支付至房产中介公司处；同日，吴某出具一份《收款收据》，载明收到邹某支付的购买涉案房产定金8万元。此后，邹某催促吴某配合邹某和房产中介公司找柳某补签涉案合同，但柳某拒绝签署。
邹某诉至法院，请求：柳某及吴某支付违约金36万元（按总房价20%计算）并返还定金8万元。
【法院判决】
一审：1、解除邹某与吴某签订的《房屋买卖合同》；2、吴某于本判决生效之日起三日内向邹某支付违约金27万元；3、房产中介公司于本判决生效之日起三日内向邹某退还托管款项8万元。
二审：1、解除邹某与吴某签订的《房屋买卖合同》；2、吴某于本判决生效之日起三日内向邹某支付违约金15万元；房产中介公司于本判决生效之日起三日内向邹某退还托管款项8万元。
【案件评析】
一、未经授权以产权人名义签订《房屋买卖合同》构成无权代理。
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。因此，吴某未经涉案房屋所有权人柳某的授权，以柳某的名义签订涉案的房屋买卖合同，其行为构成无权代理。该合同对柳某不发生效力，由行为人吴某承担责任。
二、无权代理情况下签订《房屋买卖合同》，被代理人拒绝追认合同无效，责任由行为人承担。
本案中，吴某没有代理权而以柳某的名义签订涉案的房屋买卖合同，该合同属于无权代理人以代理人名义与他人签订的合同。虽然学理上认为该类合同为效力待定合同，但此处所谓的“效力待定”，是指合同是否对被代理人发生效力而言。在本案中，柳某明确表示拒绝追认，根据合同法第四十八条的规定，涉案房屋买卖合同对柳某不发生效力，因此产生的责任应由行为人吴某承担责任。在此种情况下，关于涉案房屋买卖合同的效力问题，邹某作为合同相对人并未请求撤销合同，涉案合同亦无合同所规定的无效情形，因此，应认定邹某与吴某之间成立有效的合同，由吴某承担相应的法律责任。合同法第四十八条虽然对于行为人承担何种责任未加以明确，但考虑到邹某与吴某之间系成立有效的合同，双方在合同中约定如柳某未追认由吴某承担违约责任，从保护合同相对人的角度出发，邹某依据双方合同约定的违约金条款，法院对吴某承担违约责任应予支持。
三、行为人无权代理签署《房屋买卖合同》应承担多少违约金？
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，法院综合考虑以下因素：1、邹某在签订涉案合同时未尽审慎义务，其对涉案合同无法实际履行存在一定的过错；2、涉案合同仅履行到支付定金阶段，且柳某并未在涉案合同确定的5日内补签合同，邹某已知晓涉案合同无法实现履行，有防止损失进一步扩大的义务；3、本案合同无法继续履行的原因在于未能取得柳某的追认，吴某并非恶意违约。综上，二审法院将违约金调整为15万余，我们认为是妥当的。
【涉案法条】
《中华人民共和国合同法》
第四十八条的规定：行为人没有代理权、超越代理权或代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》
第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。
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